[安徽省]城乡规划编制细则，城乡规划编制要求

南京市城市规划条例实施细则(2007)

第一章　总则第一条　为城乡规划编制细则了加强城市规划管理城乡规划编制细则，保障城市规划的实施，促进经济、社会和环境的协调发展，根据《南京市城市规划条例》（以下简称《条例》）的规定，制定本细则。第二条　制定和实施城市规划，在本市行政区域内新建、扩建、改建各项建设工程，必须遵守《条例》和本细则。第三条　南京市规划局是本市城市规划管理的行政主管部门。

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区、县规划管理部门按照《条例》及本细则规定的权限负责本区、县范围内的城市规划管理工作。

乡（镇）人民政府、街道办事处应当配合做好城市规划的监督、检查工作。第四条　市规划管理部门可以按照行政许可法的规定，在其职权范围内委托区、县规划管理部门或者其他行政机关实施规划许可。第二章　城市规划的制定第五条　市规划管理部门应当根据社会经济发展的要求，适时对城市规划进行动态调整或者修订。

城市总体规划调整或者修订后，相关城镇的总体规划应当进行相应的调整或者修订。调整或者修订由原组织编制部门负责。调整或者修订后的总体规划应当按照原报批程序报批。

城市总体规划调整、修订后或者必须对分区规划进行调整、修订的，市规划管理部门应当组织对分区规划进行相应的调整或者修订。分区规划调整的内容应当报市人民政府备案。修订后的分区规划应当按照原报批程序报批。第六条　市区、县域内的控制性详细规划分别由市、县规划管理部门组织编制，报市、县人民政府审批。

控制性详细规划分为总则和执行细则。

控制性详细规划的调整或者修订由原组织编制部门负责。其中，对总则的强制性内容进行修订的，按照原报批程序报批城乡规划编制细则；对总则的非强制性内容以及执行细则进行调整的，由规划管理部门审批。总则的强制性内容由市人民政府确定。第七条　修建性详细规划由区县人民政府、相关部门或者建设单位组织编制，并应当取得规划管理部门提出的规划编制技术要求或者规划设计要点。

城市环境风貌地段、历史文化特色地段等特色意图区（以下简称特色意图区）的修建性详细规划由市规划管理部门组织编制，或者由市规划管理部门会同区县人民政府、相关部门共同组织编制。第八条　市区、县域内的修建性详细规划分别由市、县规划管理部门审批。

特色意图区的修建性详细规划由市人民政府审批。风景名胜区等特殊地区的修建性详细规划的审批，按照有关规定执行。第九条　与城市规划有关的专业规划由其主管部门组织编制，或者由其主管部门会同市规划管理部门组织编制。

编制专业规划应当遵循相关专业规划的编制规定，并应当取得市规划管理部门提出的规划编制技术要求，其编制成果经市规划管理部门综合平衡后，由其主管部门会同市规划管理部门按照规定的程序报批，经批准后的专业规划纳入城市总体规划。第十条　承担城市规划编制任务的规划设计单位应当具有规划设计资质。规划设计单位的确定应当符合国家有关招投标的规定。

规划设计单位应当根据规划管理部门提出的规划编制技术要求开展规划编制工作。第十一条　对总体规划、分区规划、控制性详细规划以及特色意图区的修建性详细规划，规划管理部门应当组织论证并征求公众意见。第十二条　对编制完成的城市规划项目成果，组织编制单位应当按照规定程序报批。

经过批准的城市总体规划、分区规划、控制性详细规划以及修建性详细规划，除涉及国家秘密的以外，规划管理部门应当向社会公布。第三章　建设工程的选址和布局第十三条　各项建设工程的选址和布局，必须符合《条例》、本细则以及经过批准的城市总体规划、土地利用总体规划、分区规划、控制性详细规划。第十四条　建设项目依法实行审批制的，规划管理部门应当在立项前参与有关选址工作。项目审批管理部门在审批项目建议书时，应当征求规划管理部门的意见。可行性研究报告报请批准时，必须附有规划管理部门的选址意见书。第十五条　对下列建设项目，建设单位应当按照《条例》第二十七条规定的管理权限，向规划管理部门申领选址意见书城乡规划编制细则：

（一）需征收农民集体所有土地的；

（二）需编制可行性研究报告的；

（三）需改变土地使用性质的；

（四）位于城市紫线范围内的；

（五）其他依法需要申领选址意见书的。

城市规划编制办法是什么

法律分析：建国以来，我国城市规划编制办法共经历了四次修订。虽然历次城市规划编制办法的整体规划框架仍基本保持总体规划和详细规划两个层级，但自2006年4月1日起实施的新的编制办法已在规划主体多元化、系统性、科学性、由技术文件转向公共政策和淡化城市设计等方面发生了改变。《城市规划编制办法》已于2005年10月28日经建设部第76次常务会议讨论通过，现予发布，自2006年4月1日起施行。编制城市规划，应当以科学发展观为指导，以构建社会主义和谐社会为基本目标，坚持五个统筹，坚持中国特色的城镇化道路，坚持节约和集约利用资源，保护生态环境，保护人文资源，尊重历史文化，坚持因地制宜确定城市发展目标与战略，促进城市全面协调可持续发展。

法律依据：《中华人民共和国城乡规划法》

第一条 为了加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展，制定本法。

第二条 制定和实施城乡规划，在规划区内进行建设活动，必须遵守本法。 本法所称城乡规划，包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。 本法所称规划区，是指城市、镇和村庄的建成区以及因城乡建设和发展需要，必须实行规划控制的区域。规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的城市总体规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。

建设部关于印发《城市规划编制办法实施细则》的通知

第一章　总则第一条　为统一城市规划技术文件城乡规划编制细则的内容和深度城乡规划编制细则，依据《城市规划编制办法》制定本细则。第二条　本细则适用于按国家行政建制设立的直辖市、市、镇以及未设镇的县城。第三条　本细则是和《城市规划编制办法》配套的具体规定城乡规划编制细则，编制城市规划除遵守本细则外城乡规划编制细则，尚应符合其他有关标准、规范的规定。第四条　城市规划设计成果一般由三部分组成：

（一）规划文本：表达规划的意图、目标和对规划的有关内容提出的规定性要求城乡规划编制细则，文字表达应当规范、准确、肯定、含义清楚。

（二）规划图纸：用图象表达现状和规划设计内容，规划图纸应绘制在近期测绘的现状地形图上，规划图上应显示出现状和地形。图纸上应标注图名、比例尺、图例、绘制时间、规划设计单位名称和技术负责人签字。

规划图纸表达的内容与要求应与规划文本一致。

（三）附件：包括规划说明书和基础资料汇编，规划说明书的内容是分析现状、论证规划意图、解释规划文本等。第二章　总体规划第三章　总体规划阶段的各项专业规划第四章　分区规划第五章　控制性详细规划第六章　修建性详细规划

宁波市城乡规划编制与审批办法(2016)

第一章　总　则第一条　为规范城乡规划编制与审批行为，加强城乡规划管理，促进新型城市化和城乡一体化发展，根据《中华人民共和国城乡规划法》和其他有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。第二条　本市行政区域内城乡规划的编制、审批、修改及其相关管理活动，适用本办法。

历史文化名城、历史文化街区、名镇、名村、历史地段、传统村落以及风景名胜区的规划编制与审批按照有关法律、法规和国务院的规定执行。第三条　本办法所称城乡规划，包括城市总体规划、县（市）域总体规划、分区规划、次区域规划、镇规划、乡规划、村庄规划，以及控制性详细规划和其他规划。

前款所称其他规划，是指城市空间发展战略、专项规划、开发区（园区）规划、修建性详细规划、城市设计等法律、法规和国家、省规定涉及空间布局的规划。第四条　城乡规划的编制与审批应当遵循政府组织、专家领衔、部门合作、公众参与的原则。第五条　市和县（市）、镇（乡）人民政府应当加强对本行政区域内城乡规划编制和管理工作的领导，并将城乡规划编制和管理经费纳入本级财政预算。第六条　市和县（市）城乡规划行政主管部门负责本行政区域内城乡规划编制、审查、修改等组织实施及管理工作。

市和县（市）城乡规划行政主管部门的派出机构应当按照各自职责，做好城乡规划编制、修改等相关管理工作。

有关行政主管部门、市辖区人民政府、开发区（园区）管委会应当按照各自职责，做好城乡规划编制、修改等相关管理工作。第七条　市城乡规划委员会负责审议和协调城乡规划编制与审批中的重大事项，为市人民政府规划决策提供依据。

市城乡规划委员会及其专业委员会的组成、议事规则由市人民政府另行制定。

县（市）人民政府可以根据需要设立本级城乡规划委员会。第八条　市和县（市）人民政府应当按照统一衔接、功能互补、相互协调的要求，推进国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划、环境功能区划等空间规划之间的融合，健全空间规划体系。第九条　城乡规划行政主管部门应当建立城乡规划信息资源库，加强城乡规划信息化应用，推进行政主管部门之间空间规划信息的互联共享。第二章　城乡规划编制第十条　编制城乡规划应当按照计划进行，并执行下列规定：

（一）市行政区域应当编制城市总体规划；

（二）县（市）行政区域应当编制县（市）域总体规划；

（三）市区行政区域内的中心城区、外围组团、近郊城镇应当分别编制分区规划；

（四）跨县（市）区或者跨镇（乡）行政区域的特定区域应当编制次区域规划；

（五）市中心城区及外围组团、县（市）中心城区应当编制控制性详细规划；

（六）镇（乡）、村庄行政区域应当分别编制镇总体规划及其控制性详细规划、乡规划、村庄规划，但纳入中心城区的镇不再单独编制镇总体规划，纳入外围组团的镇可以不单独编制镇总体规划；

（七）市和县（市）行政区域可以根据需要编制其他规划。

风景名胜区和历史文化街区、名镇、名村、历史地段、传统村落，按照有关规定编制风景名胜区规划或者保护规划的，不再单独编制相应区域的控制性详细规划、村庄规划。第十一条　城市总体规划由市人民政府组织编制。

编制城市总体规划应当依据全国城镇体系规划、省域城镇体系规划，与本市国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、环境功能区划等规划有机衔接，明确城市规划区范围、禁建区、限建区、适建区和绿线、蓝线、紫线、黄线等强制性内容，划定城市建设用地控制线和生态保护红线。第十二条　分区规划由市城乡规划行政主管部门组织编制。

分区规划是编制控制性详细规划、镇总体规划、乡规划、村庄规划的依据。

编制分区规划应当根据城市总体规划确定的结构，提出分区控制内容，深化落实城市建设用地控制线、生态保护红线，划定镇建设用地控制线、村庄建设用地控制线、工业区块控制线，明确生产、生活、生态空间协调布局要求，确定公共服务设施、基础设施分级配置标准以及重大设施布局方案。第十三条　次区域规划由所在区域的共同上一级城乡规划主管部门组织编制。

编制跨县（市）或者跨镇（乡）的次区域规划，应当分别依据城市总体规划或者县（市）域总体规划，结合区域协调发展的需要，明确区域发展定位与规模，深化细化上位规划确定的空间管制要求和生态环境保护目标，统筹安排重大基础设施布局。

*** 市城市规划条例实施细则

第一章　总则第一条　为加强城市规划管理城乡规划编制细则，保障城市规划顺利实施城乡规划编制细则，促进社会、经济、环境和谐发展，根据《 *** 市城市规划条例》（以下简称《条例》），结合本市实际，制定本细则。第二条　在本市城市规划区内，制定、实施城市规划及新建、改建、扩建各项建设工程，必须遵守《条例》和本细则。第三条　市国土资源规划管理部门是本市城市规划行政主管部门，主要负责城市规划区内《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》的核发。

堆龙德庆县国土资源规划管理部门根据权限负责行政区域内的城镇规划管理工作。

乡、镇、办事处、村（居委会）应当积极配合做好城市规划的监督、检查工作。第四条　建设单位、设计单位应当对申报材料的真实性、准确性负责。第二章　城市规划的编制管理第五条　城市规划应与城市社会经济发展规划相适应，以全面落实科学发展观、集约节约用地、促进社会、经济、环境和谐快速发展和有利于提高城市经营水平、改善城市基础设施为原则。第六条　市国土资源规划管理部门应当根据近期建设规划和本市社会经济发展情况，确定年度城市规划编制计划。第七条　城市规划应当根据社会经济发展的要求，适时进行动态调整或者修订。

城市总体规划调整或者修订后，相关城镇的总体规划应当进行相应调整或者修订。调整或者修订工作由原组织编制部门负责。调整或者修订后的总体规划应当按照原报批程序报批。

市国土资源规划管理部门应当在城市总体规划调整或者修订后，及时组织对分区规划进行相应的调整或者修订。分区规划调整的内容应当报市人民政府备案，修订后的分区规划应当按原报批程序报批。第八条　控制性详细规划由市国土资源规划管理部门组织编制，报市人民政府审批。

市国土资源规划管理部门依据调整或者修订后的上位规划，及时组织对控制性详细规划进行调整或者修订。调整或者修订后的控制性详细规划应当进行调整内容备案或者按原报批程序报批。第九条　修建性详细规划由建设单位组织编制，并应当取得市国土资源规划管理部门提出的规划编制要点。

城市环境风貌地段、历史文化街区及其城乡规划编制细则他重要地区的修建性详细规划由市国土资源规划管理部门组织编制，或者由市国土资源规划管理部门会同其城乡规划编制细则他相关部门共同组织编制，报市人民政府审批。

其他修建性详细规划由市国土资源规划管理部门审批。第十条　有关专业主管部门编制专项规划的，应当符合城市总体规划，与城市总体规划相协调，并应取得市国土资源规划管理部门的规划编制要点，其编制成果经市国土资源规划管理部门综合协调后，由编制部门会同市国土资源规划管理部门按规定的程序报批，经批准后的专业规划纳入城市总体规划。第十一条　市人民政府确定的城市重要地区和地段，应当进行以城市空间和景观环境为主要内容的城市设计。第十二条　规划设计单位承担城市规划编制任务，应当符合国家有关规划设计资质的规定。

规划设计单位应当结合当地的实际情况，根据市国土资源规划管理部门提出的规划编制要点编制规划，编制城市规划，应当注重保障社会公众利益，少占或者不占肥力较好的耕地，防止环境破坏及热岛效应等公害。第十三条　除涉及国家秘密的以外，城市总体规划、分区规划、控制性详细规划经批准后，应当在30日内向社会予以公布。第三章　城市规划的实施管理第十四条　城市规划一经批准，必须严格执行，未经法定程序，任何单位和个人不得擅自更改，土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理，遵循统一规划、整片开发的原则。第十五条　各项建设工程的选址和布局，必须符合《条例》、本细则以及经过批准的城市总体规划、土地利用总体规划、分区规划和控制性详细规划。第十六条　项目可行性研究报告报请批准时，必须附有市国土资源规划管理部门的选址意见书。第十七条　住宅建设应统一规划，综合开发，配套建设。新建居住区的规模，应按照居住区、居住小区、居住组团的标准设置。建成区内已建的居住组团、居住小区应在条件允许的情况下进行成片规划改造城乡规划编制细则；严格控制已建居住小区的零星改造，禁止插建；严格控制独院式低密度住宅的建设。

上海市城市规划条例实施细则

2015年，上海GDP居中国城市第一位，亚洲城市第二位，仅次于日本东京。上海是全球著名的金融中心，这么发达的经济肯定是与其城市规划有关，下面由我为大家整理的上海市城市规划条例实施细则，希望对大家有帮助!

上海市城市规划条例实施细则

第一章 总则

第一条 (目的)

为实施《上海市城市更新实施办法》(以下简称《办法》“”)，规范本市城市更新活动，建立科学、有序的城市更新实施机制，制定本细则。

第二条 (工作原则)

城市更新应当坚持以下原则：

规划引领，有序推进。落实区域评估、整体更新的要求，发挥规划的引领作用，依法推进试点，实现动态、可持续的有机更新。

注重品质，公共优先。坚持以人为本，激发都市活力，提升城市品质和功能，优先保障公共要素，改善人居环境，增强城市魅力。

多方参与，共建共享。搭建实施平台，创新规划土地政策，使多元主体、社会公众、多领域专业人士共同参与，实现多方共赢。

第三条 (城市更新工作领导小组)

城市更新工作领导小组由市政府及相关管理部门组成，

负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。城市更新工作领导小组下设办公室，办公室设在市规划和国土资源主管部门，负责制定工作机制，统筹协调相关部门工作，完善配套政策。

第四条 (市规划和国土资源主管部门的职责)

市规划和国土资源主管部门应当根据《办法》及本细则的规定负责城市更新的日常管理工作，包括制定技术规范、管理规程，组织、协调和监督全市的城市更新工作，指导城市更新的实施，开展城市更新政策的宣传工作。

第五条 (区县人民政府的职责)

区县人民政府应当根据《办法》及本细则的规定，负责本辖区内的城市更新工作，包括制定城市更新区域评估报告和实施计划;指定相应部门作为专门的组织实施机构，协调本辖区内的城市更新工作;定期评估城市更新项目的实施情况，督促更新项目依法合规并按计划落实。

第二章 城市更新区域评估

第六条 (区域评估的工作要求)

区县规划和土地管理部门应会同区县相关部门、街道办事处或镇政府组织开展区域评估，确定地区更新需求，进行地区公共要素评估，划定城市更新单元(以下简称“更新单元”)，明确适用更新政策的范围和要求，形成区域评估报告报审稿。

区域评估工作包括基础准备、编制区域评估报告、审批三个阶段。

(一)基础准备：区县规划和土地管理部门组织相关部门和规划编制单位，启动开展区域评估工作，依据上位规划，以控制性详细规划为基础，研究区域发展背景和趋势，确定评估范围、完成资料整理和汇总工作。

(二)编制区域评估报告：区县规划和土地管理部门组织意见征询，就评估区域的发展需求、公共要素建设需求等，征询各方意见，形成区域评估报告初稿。市更新工作领导小组办公室应当就区域评估报告初稿出具意见，编制单位据此完善区域评估报告，形成报审稿。

(三)审批：由区县规划和土地管理部门将区域评估报告报审稿报区县人民政府，经区县人民政府常务会议审议通过后，由区县人民政府批准并送城市更新工作领导小组办公室备案。

第八条 (区域评估的范围)

根据更新区域的类型和发展目标确定区域评估的范围。应按照系统性、整体性的要求开展区域评估，控制性详细规划编制单元是开展区域评估的基本范围。

对于实施条件成熟、更新规模较小、更新诉求明确的零星城市更新项目，也可以以该项目所在地块为核心，适当扩大到周边区域开展局部评估。

城市更新区域评估应形成区域评估报告，主要内容包括：

(一)开展公共要素的评估。应按照公共要素的评估方法，对城市功能、公共服务配套设施、历史风貌保护、生态环境、慢行系统、公共开放空间、基础设施和城市安全等方面的公共要素进行重点评估。

(二)划定更新单元范围。将现状情况较差、民生需求迫切、近期有条件实施建设的地区，划为更新单元。更新单元一般最小由一个街坊构成，是编制城市更新实施计划的基本单位，更新单元内的更新项目可按本细则相关规定适用规划土地政策。

(三)明确各更新单元的公共要素清单。结合区域评估中对各公共要素的建设要求，以及相关规划土地政策，明确各更新单元内应落实的公共要素的类型、规模、布局、形式等要求。

第十条 (公共要素的评估方法)

根据地区发展的目标定位，从四个方面对地区的公共要素开展评估：

(一)评估已批控制性详细规划的实施情况。比对更新区域所涉及的控制性详细规划，摸清公共要素的规划和建设实施情况。对规划未实施的公共要素应进一步评估其在更新单元内实施的必要性和可行性;

(二)评估相关标准的实施。比对《上海市控制性详细

规划技术准则》(以下简称“技术准则”)中的标准要求，或者已经市规划和国土资源主管部门等部门认定但尚未纳入技术准则的新标准、新要求，对现状公共要素的达标情况进行评估，确定需补充或提升的公共要素;

(三)调研地区发展的实际诉求。应广泛征集公众意见，对当地居民、主要企业、相关政府部门等展开更新需求调研，将有必要、可实施的公共要素需求纳入公共要素清单;

(四)研究地区发展的趋势和需求。城市发展目标较高的区域，建议对标国际案例，结合地区发展趋势，对地区更新的需求作出分析和判断，提出需进一步优化的公共要素。

第十一条 (公共要素的重点评估内容)

应依据上位规划确定的地区功能定位和发展目标，系统性地提出该地区亟待改善的公共要素类型和规划要求，重点包括以下内容：

(一)完善城市功能。按照全球城市的发展目标，针对公共活动中心、居住社区、产业社区等不同功能区域，评估地区主要功能是否符合区域发展的导向和目标;评估业态的适宜性、多元性和复合性，提升区域活力，创造便捷生活。

(二)完善公共服务配套设施。按上位规划确定的市级、区级公共服务设施的布局要求，评估其实施情况，提出完善和落实的要求;按技术准则或相关行业标准，以慢行为导向，分析不同人群的生产、生活需求，评估社区级公共服务设施的类型、布局和规模等要求;通过居民、企业等需求调研，

评估社区以下级配套服务设施的类型、布局和规模等要求。

(三)加强历史风貌保护。评估本区域的城市空间景观特征和风貌特色;结合地区人文历史特点，评估区域内值得保护、保留、修缮的文化风貌要素，包括体现人文特色的建筑、城市雕塑、城市家具以及具有文化氛围的市民活动空间。

(四)改善生态环境。评估生态街区建设的水平，包括各类绿地的布局、规模和覆盖率等;提出绿色建筑的建设要求;评估区域内的土壤、水环境等是否符合环境安全要求。

(五)完善慢行系统。针对不同类型的区域，根据技术准则的要求评估慢行系统的网络化程度和便捷度;评估慢行通道是否与公交站点、轨交站、出行目的地等联系紧密及其舒适程度;结合地下空间的综合利用，完善慢行系统。

(六)增加公共开放空间。按照不同类型区域内人群的活动特征，评估公共空间体系的完整性、便捷度和舒适度，完善场所功能，提升公共空间的品质，包括空间氛围、建筑界面、视觉变化、环境设计等。

(七)改善城市基础设施，保障城市安全。评估区域交通服务水平，完善道路系统，改善交通、市政基础设施;完善防灾避难场所、无障碍设计等。

第十二条 (更新单元的划定原则)

符合下列情形之一的，可划定为更新单元：

(一)地区发展能级亟待提升、现状公共空间环境较差、建筑质量较低、民生需求迫切、公共要素亟待完善的区域;

(二)根据区域评估结论，所需配置的公共要素布局较为集中的区域;

(三)近期有条件实施建设的区域，即物业权利主体、市场主体有改造意愿，或政府有投资意向，利益相关人认同度较高，近期可实施性较高的区域;

第十三条 (区域评估阶段的公众参与)

区域评估阶段应当就本地区发展目标、发展需求和民生诉求等广泛征集公众意见。

公众参与的对象应当包括本地居民、街道或镇政府以及利益相关人。当评估区域的区位重要或实际情况较复杂时，可进一步征询市更新办公室、政府相关部门、人大代表、政协委员及专家学者的意见。

公众参与方式可为问卷调查、访谈、座谈、意见征询会、网上征询等。区县规划和土地管理部门应及时汇总并处理公众意见，形成专题材料纳入区域评估报告。

第十四条 (区域评估与控详规划的关系)

涉及控制性详细规划调整的，由区县规划和土地管理部门根据区域评估报告明确的规划调整要求，编制控制性详细规划设计任务书，同步上报市规划和国土资源主管部门。区域评估报告由区县人民政府批复并送市更新工作领导小组办公室备案通过的，由市规划和国土资源主管部门同步完成规划设计任务书审核或备案，启动控规调整工作。

第三章 城市更新实施计划

第十五条 (实施计划的工作要求)

区县人民政府指定的组织实施机构应当会同街道办事处和镇政府、区县人民政府相关部门，组织更新单元内的各更新主体编制城市更新实施计划(以下简称“实施计划”)。

第十六条 (实施计划的编制方法)

实施计划应以更新单元为编制范围，明确单元内的城市更新项目和更新项目主体。按照本细则适用更新规划土地政策，编制形成各更新项目的意向性方案。组织实施机构汇总各更新项目意向性方案，经统筹优化后编制更新单元建设方案，与更新项目主体签订项目协议，一并纳入实施计划报批。

第十七条 (明确更新项目和更新项目主体)

组织实施机构应组织更新单元内有意愿参与城市更新的现有物业权利人进行协商，明确更新项目和更新项目主体，统筹考虑公共要素的配置要求和现有物业权利人的更新需求，确定各项目内的公共要素分配以及相应的更新政策应用等。

一个更新单元内可以有一个或多个城市更新项目。 更新项目主体可以由现有物业权利人或现有物业权利人组成联合体担任，现有物业权利人可以委托或引入其城乡规划编制细则他符合规定的单位作为建设投资主体或物业经营者，共同参与城市更新项目的实施。

第十八条 (编制更新项目意向性方案)

单元内各更新项目主体应根据协商确定的公共要素分配和相应的更新政策应用，委托专业机构编制建设项目意向性方案，落实公共要素，经现有物业权利人协商一致后，提交组织实施机构。

更新项目意向性方案的内容包括：项目所在地现状分析、更新目标、项目设计方案、公共要素的规模和布局、资金来源与安排、实施推进计划等。

第十九条 (编制更新单元建设方案)

组织实施机构牵头汇总各更新项目意向性方案，统筹优化并与各更新项目主体协商后，形成更新单元的初步建设方案，开展公众意见征询，修改完善后形成更新单元建设方案。

更新单元建设方案的编制应遵循以下原则：

(一)优先保障公共要素。按区域评估报告的要求，落实各更新单元范围内的公共要素类型、规模和布局等。

(二)充分尊重现有物业权利人合法权益。通过建设方案统筹协调现有物业权利人、参与城市更新项目的其城乡规划编制细则他主体、社会公众、利益相关人等的意见，在更新单元范围内平衡各方利益。

(三)协调更新单元内各地块的相邻关系。应系统安排跨项目的公共通道、连廊、绿化空间等公共要素，重点处理相互衔接关系。

第二十条 (实施计划阶段的公众参与)

通过更新项目意向性方案和更新单元建设方案的编制，实现现有物业权利人和政府相关部门的协商，提高更新实施计划的合理性和可实施性。鼓励规划、建筑、交通、环境、社会、经济、文化等多领域专业人士和市民共同参与方案制定，必要时可开展方案征集。

更新单元建设方案草案完成后，组织实施机构应当组织现有物业权利人、相关政府部门、专业人士、利益相关人等，就更新单元建设方案草案确定的公共要素、规划相邻关系等征询公众意见。意见征询的方式可为座谈会、论证会、网上征询等。组织实施机构应及时组织汇总并处理公众意见，形成专题材料纳入实施计划。

实施计划若涉及控制性详细规划调整的，应按控规编制程序开展规划公示。

第二十一条 (签订项目协议)

组织实施机构应按照确定的更新单元建设方案与各更新项目主体签订项目协议。

项目协议的主要内容包括：明晰更新项目的实施主体，明确该项目承担的公共要素等建设义务，以及相应的规划土地政策适用条款;明确更新项目的建设规模、改造方式;规定更新项目的完成时限;如有国资参与的更新项目，应在协议内明确资金安排计划，设立资金监管账户或其他监管措施;对于跨项目的公共通道、连廊等公共要素，应协商明确

设施权属、建设、运营管理的权利和义务;双方约定的其他事项等。

第二十二条 (审批实施计划)

组织实施机构汇总更新单元建设方案、各更新项目协议等各方面成果，形成实施计划，报区县人民政府批准，送市更新工作领导小组办公室备案。

第二十三条 (实施计划与控详规划的关系)

实施计划若涉及控制性详细规划调整的，控制性详细规划组织编制单位应同步组织修编、增补或调整控制性详细规划，包括普适图则和附加图则。实施计划上报区县人民政府审批之前，应先将修编、增补或调整后的控制性详细规划报原控制性详细规划审批部门批准。

已经区县人民政府审批的区域评估报告如未涉及控制性详细规划调整，实施计划阶段提出控规调整需求的，必要时应重新开展区域评估。

第二十四条 (更新项目的实施)

市、区县规划和土地管理部门按管理权限，依据已批准的控制性详细规划核提更新项目的规划设计要求，并按照实施计划，纳入土地出让合同进行全生命周期管理。

建设单位应当按照更新项目的规划设计要求整体报送更新项目建设工程设计方案，并一次取得建设工程规划许可证，按已批准的更新实施计划确定的建设时序实施，经审核按照规划许可的要求全面完成建设且符合更新要求的，取得

竣工规划验收合格证。

第四章 全生命周期管理

第二十五条 (土地全生命周期管理的要求)

城市更新项目实行土地全生命周期管理。市、区县规划和土地管理部门会同产业投资、社会服务、公共事业、建设管理等相关管理部门，综合产业功能、区域配套、公共服务等因素，研究确定项目的功能实现、运营管理、物业持有比例、持有年限和节能环保等要求，以及项目开发时序和进度安排，纳入土地出让合同进行管理。

第二十六条 (土地全生命周期管理的内容)

城市更新项目应按照本市有关经营性用地、工业用地全生命周期管理要求，提升城市功能和品质，提高土地利用质量和效益。

(一)明确物业持有要求。规划用途为商务办公用地，由现有物业权利人联合开发的，现有物业权利人应当持有50%以上物业产权;由现有物业权利人独立开发的，现有物业权利人应当持有60%以上的物业产权。

规划用途为营利性教育、科研、医疗卫生、社会福利等社会事业的，现有物业权利人应当持有全部物业产权。

位于区、县人民政府确定的重要特定区域的城市更新项目，现有物业权利人应当持有全部物业产权。

(二)允许在跨项目的建筑物之间建设用于公共用途的

廊道，其建筑面积可不计入容积率。廊道的建设、运营、管理和权属等要求，经现有物业权利人协商一致后，应纳入出让合同管理。

(三)加强土地使用权转让管理。土地受让人应当按照土地出让合同约定进行开发建设，出让合同对土地使用权人的出资比例、股权结构、实际控制人变化等有约定的，需事先征得出让人同意。

(四)加强与房地产登记工作衔接。房地产登记机构根据土地出让合同的约定，将土地出让合同中约定的对土地使用权人处置土地的限制性条款在房地产登记簿中予以注记。房地产登记机构应当配合土地管理部门做好相关工作衔接。

第五章 规划土地管理政策

第二十七条 (规划政策应用的要求)

城市更新项目涉及的各项规划控制指标的确定，应当符合区域发展导向和更新目标，以增加公共要素为前提，适用本细则明确的规划政策，包括用地性质、建筑容量、建筑高度、地块边界等方面。

第二十八条 (用地性质的改变)

用地性质混合、兼容和转换包括以下情形：

(一)增加公共设施的，可按《上海市控制性详细规划技术准则》规定的混合用地引导表，与各类用地兼容或混合设置，鼓励公共设施合理混合设置。

(二)住宅用地可以全部或部分转换为公共设施用地或公共租赁房(宿舍、人才公寓等)用地。

(三)在满足地区规划导向的前提下，办公用地与商业用地可以相互转换。

(四)非住宅用地原则上不得调整为住宅用地。

(五)根据风貌保护要求确认的保护、保留历史建筑，因功能优化再次利用的，其用地性质可依据实际情况通过相应论证程序进行转换。

第二十九条 (建筑高度调整)

更新街坊规划保留用地内的建筑高度应当符合高度分区的要求。在城市重点地区的建筑高度调整应结合城市设计确定。有风貌保护、净空控制的地区应当严格执行相关要求。

第三十条 (用地边界调整)

同一街坊内的地块可以在相关利益人协商一致的前提下进行地块边界调整，包括以下情形：

(一)更新地块与周边的“边角地”、“夹心地”、“插花地”等无法单独使用的土地合并，所引起的地块扩大;

(二)相邻地块合并为一幅地块;

(三)一幅地块拆分为多幅地块;

(四)在保证公共要素的用地面积或建筑面积不减少的前提下，对规划各级公共设施、公共绿地和广场用地的位置进行调整。

第三十一条 (建筑容量调整)

(一)评估区域总量平衡。在区域评估阶段，以评估范围总量平衡为前提，经论证分析后明确各城市更新单元的建筑总量。

(二)更新单元总量平衡和地块容积率奖励。实施计划阶段，增加各地块建筑面积必须以增加公共设施或公共开放空间为前提，各种情形对应的建筑面积调整一般不超过本规定设定的上限值。各更新单元内部，可在现有物业权利人协商一致后，进行各地块建筑面积的转移补偿。

(三)公共设施容量调整。规划保留用地内根据评估要求新增公共设施的，可在原认定建筑总量的基础上，额外增加相应的公共设施建筑面积。

(四)更新单元内符合风貌保护需要的更新项目，经过历史文化风貌区规划管理特别论证，新增要求保护保留的建构筑物，可全部或部分不计入容积率。不计入容积率的新增保护保留对象，应当优先作为公共性、文化性功能进行保护再利用。

(五)商业商办建筑容量调整。在建设方案可行的前提下，规划保留用地内的商业商办建筑可适度增加面积，增加的商业商办建筑面积按所提供各类公共要素面积的规定倍数计算，按表1、表2执行。能同时提供公共开放空间和公共设施的，按上述分类测算方法的叠加值给予建筑面积奖励。

表1符合相关标准规范要求时的商业商办建筑额外增加的面积上限

注：①以上倍数为外环线内，外环外相对应的商业商办建筑额外增加倍数的折减系数为0.8。②提供地下公共设施的，增加倍数的折减系数为0.8。

表2 超出相关标准规范要求时的增加倍数的折减系数

第三十二条 (其他规定)

因确有实施困难，在满足消防、安全等要求的前提下，按规定征询相关利益人意见后，经规划土地管理部门同意，部分地块的建筑密度、建筑退界和间距等可以按不低于现状水平控制。

第三十三条 (土地政策的实施机制)

经区县人民政府常务会议集体决策后，可以采取存量补

地价的方式，由现有物业权利人或者现有物业权利人组成的联合体，按照批准的控制性详细规划进行改造更新。

城市更新项目周边的“边角地”、“夹心地”、“插花地”等零星土地，不具备独立开发条件的，可以采取扩大用地的方式结合城市更新项目整体开发。

第三十四条 (土地出让年期)

(编审中心草拟的)城市更新项目的土地出让年期可根据项目更新的具体情况，按相应程序予以重新约定。其中，改变土地使用性质的，改变使用性质的土地出让年期为相应用途国家规定最高出让年期和扣除原土地使用性质已使用的年期;不涉及用途改变的，其出让年期与原出让合同规定保持一致;重新约定的出让年期不得超过相应用途国家规定的最高出让年期。

(土地处原文)城市更新项目以拆除重建方式实施的，可以重新设定出让年期;以改建扩建方式实施的，其中不涉及用途改变的，其出让年期与原出让合同保持一致，涉及用途改变的，用途改变部分的出让年期不得超过相应用途国家规定的最高出让年期。

第三十五条 (土地出让价款)

区、县规划土地管理部门应当委托土地评估机构，按照批准存量房补地价的时点进行市场评估，经区县人民政府常务会议集体决策后，按照新土地使用条件下土地使用权市场价格与原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格的

差额，补缴出让价款，按规划用途取得新的建设用地使用权。

商务办公等经营性用地的市场评估地价，不得低于相同地段同用途的基准地价。

对于按合同无偿提供的公益设施用地，或按合同约定承担公共设施、公共开放空间和城市基础设施等公共设施建设的用地，可以按照划拨用地方式管理。

第三十六条 (存量补地价的土地出让收入返还) 城市更新按照存量补地价方式补缴土地出让金的，市、区政府取得的土地出让收入，在计提国家和本市有关专项资金后，剩余部分由各区统筹安排，用于城市更新和基础设施建设等。

第三十七条 (有关风貌保护项目的更新政策)

具有保留、保护价值的风貌保护项目，可作为一种特定类型，适用《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》中有关旧区改造的相关条款，以及房屋征收、土地出让、财税减免等优惠政策。

(一)经认定的风貌保护项目，其土地出让收入，按照储备时的投资比例予以分配。

(二)经认定的风貌保护项目，在市层面统一安排动迁(征收)安置房，专项用于风貌区和保护、保留历史建筑的保护性开发。同时鼓励各区县就近安排配套安置房源。

第三十八条 (其他优惠政策)

对纳入城市更新的地块，免征城市基础设施配套费等各种行政事业收费，电力、通信、市政公用事业等企业适当降低经营性收费。

第六章 附则

第三十九条 (动态更新)

在城市更新试点工作推进过程中，市规划和国土资源主管部门可结合试点实际情况，在本细则基础上进一步优化规划土地政策，经相关程序认定后指导试点项目实施，并适时组织开展评估，纳入细则并予发布。

第四十条 (解释条款)

本细则由上海市规划和国土资源主管部门负责解释。 第四十一条 (生效日期)

本细则自2015年__月__日起试行，有效期两年。